Det våras för fastigheter i höst?
Ja, ja, jag vet. Mina utläggningar om diverse säsongsmönster kan säkert börja kännas tröttsamma.
Icke desto mindre ser det faktiskt nu ut som att det inte fanns någon direkt anledning att övervikta andelen aktier inför den historiskt svaga perioden som augusti och september vanligtvis är (-2,5% i genomsnitt). När blott en handelsdag av augusti återstår är Stockholmsbörsen ned drygt 4% från senaste månadsskifte.
Det positiva här är att vi nu har tagit oss genom nära hälften av den vanligtvis trista perioden. Huruvida även september blir lika trist får väl antagligen framtiden utvisa. En viktig pusselbit lär antagligen bli den digra statistikskörden som i sin tur också avgör vilka räntebeslut som centralbankerna väljer att ta härnäst.
Enligt Jerome Powells besked som återgavs i anförandet på Jackson Hole i helgen är FED fortsatt redo att höja räntan om det skulle behövas. Föga uppfinningsrikt förstås och personligen hade jag inte väntat mig något annat uttalande. FED:s målsättning är förstås att kyla av både arbetsmarknaden och ekonomin i syfte att få ned inflationen till målet om 2%. Ännu är man inte där och givet hur starkt ekonomin utvecklas är det uppenbart att man kan tvingas vidta fler åtgärder. För till skillnad från Europa är inflationen i USA efterfrågestyrd. Till viss del beroende på kraftfulla offentliga investeringsprogram som har sjösatts av den nuvarande administrationen inför presidentvalet nästa år. En annan delorsak är förstås även kriget i Ukraina där USA lägger ned mest resurser av alla.
Det som talar för att man kommer låta bli att höja räntan i september är det faktum att arbetsmarknaden har börjat svalna. De senaste månadernas sysselsättningssiffror har varit både lite svagare än tidigare och därtill behäftats med tämligen kraftfulla negativa revideringar. Den trenden misstänker jag kommer att fortsätta även på fredag då NFP för augusti publiceras. Förr eller senare borde därför även arbetslösheten börja ticka på uppåt.
Det som skulle kunna tänkas tala för vidare åtstramning är det faktum att inflationsstatistiken kan framstå som något av en besvikelse. Julis utfall var något högre än motsvarande i juni och risken finns att även augustis siffra blir högre än 3,0% som inflationen uppmättes till när den var som lägst. Anledningen till det är först och främst baseffekter som jag nämnt tidigare (inflationen peakade på 9,1% just i juni 2022 medan den låg på 8,3% i augusti samma år) samt ånyo stigande bränslepriser i spåren av rejäl uppgång i oljepriset (20%) under sommaren.
Tittar vi till Europa och i synnerhet Sverige är sannolikheten för nya räntehöjningar nästintill 100-procentig. Själv tycker jag förstås att det är olyckligt då i synnerhet Sveriges inflationssiffror (och i viss mån även europeiska sådana) beror på helt andra faktorer än amerikanska dito gör (se förra veckans krönika). Tittar vi till i synnerhet Sverige har vi i detta nu lägst tillväxttakt av de flesta jämförbara länder i Västvärlden. Det rimmar förstås ganska illa med stigande räntor men givet de mandat som Riksbanken har (blind inflationsbekämpning) är det förstås bara att gilla läget. Det positiva här är det faktum att både den europeiska och svenska inflationen (den delen som exkluderar ränteeffekten) torde falla tämligen dramatiskt under hösten.
Fallande inflation gör att jag ställer mig frågan om inte fastighetssektorn slutligen kan gå en något ljusare tid till mötes. Den som läst mina spalter under åren vet jag att sällan har varit förespråkare av investeringar i fastigheter. Nollräntetider medförde som bekant att värderingarna exploderade på ett sätt som var svårsmälld för den normalt riskbenägna placeraren. I synnerhet som nollräntan bestod betydligt längre än vad någon hade kunnat tro. Som en direkt följd av det har majoriteten av fastighetsbolagen ständigt åsatts premier jämfört med det egna substansvärdet som ju även den var dopad av den extremt låga räntan.
Nu är dock läget ett annat. Räntan har börjar normaliseras och även om vi kanske inte har sett räntetoppen ännu är den största delen av rörelsen troligtvis avklarad. Det kan säkert bli både en och två höjningar till men jag skulle bli förvånad om räntan höjs så mycket mer om kärninflationen börjar sjunka. Det torde medföra att även fastighetspriser finner någon form av botten. De bolag som lyckats rida ut stormen torde då kunna bli vinnare. I synnerhet i ett läge där marknaden har kapat aktiekurserna till nivåer motsvarande 50% av substansen.
Någon fastighetsexpert är jag dessvärre inte och har heller inte koll på hur de flesta av branschens bolag har hanterat krisen. Här lär ju strukturen på det lånade kapitalet och tidpunkten för förfall vara viktigt, likaså hur stor intäktsdel som bolagen får behålla när driften och räntorna är betalda. De som shoppade loss under slutfasen av fastighetsrallyt (och därmed köpte relativt dyrt) lär troligtvis få det lite tuffare framgent. Kalkyler som såg bra ut med räntor på 1–3% är nog inte lika kul när räntorna landar på 5–7% eller mer. Det är med andra ord inte helt givet att de fastighetsbolag som utvecklades bäst under fastighetsruschen blir de som börjar återhämta sig snabbast. Men med det sagt kan sektorn mycket väl börja framstå som intressant att börja botanisera i om nu räntetoppen börjar skymtas under hösten (september/oktober).
