Eastnine - Nytt stort förvärv i Polen

KÖP | EAST | Mid Cap | 48 kr

Bolaget skiljer sig dock från övriga sektorn då man förvisso är en svensk långsiktig fastighetsförvaltare av moderna, hållbara kontors- och logistiklokaler men fokuserar primärt på utomnordiska marknader såsom Baltikum och Polen. Länder som växer snabbare än Norden och där både kontors- och logistikmarknaden tar fart.

Under 2023 lyckades man sälja den ryska butikskedjan MFG vilket gjorde att Eastnines balansräkning blev rejält överkapitaliserad. Det i sig öppnade goda möjligheter att expandera i ett läge då fastighetssektorn tyngdes av stigande räntor och branschbolagens fokus riktades mot annat än fastighetsförvärv.

Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte i oktober sin styrränta för tredje gången i år. Därmed har trenden med stigande räntenivåer stannat av och i slutet av september var Eastnines genomsnittliga räntenivå något lägre än de två närmast föregående kvartalen.

För några veckor sedan meddelade Eastnine att man befann sig i diskussioner med Ghelamco avseende ett potentiellt förvärv av kontorsfastigheten Warsaw Unit i polska huvudstaden Warszawa. I veckan meddelade man att ett slutgiltigt avtal hade undertecknats gällande den 46 våningar höga kontorsfastigheten och att prislappen blev 280 Meuro.

I och med affären ökar bolaget sitt förvaltningsresultat per aktie med 18%. Fastigheten inrymmer totalt 59 800 kvm uthyrningsbar yta och 400 parkeringsplatser, fördelade på 46 våningar ovan mark och tre under. Förvärvet finansieras med befintlig kassa, ett femårigt säkerställt grönt banklån om 168 Meuro från långivarna Helaba och Erste Group till lika delar, samt en separat kommunicerad emission om nära 8,8 miljoner nya aktier riktad till Warsaw Unit NV, ett dotterbolag inom Ghelamco-koncernen.

Förvärvet gör Polen till Eastnines största marknad då fastigheter i landet kommer att svara för över 50% av fastighetsportföljen. Eastnine har ett speciellt fokus på Warszawa eftersom huvudstaden bedöms vara den stad i Europa som under de närmaste åren kommer ha högst BNP-utveckling. Kontorshyresmarknaden är robust med stigande hyresnivåer och hög efterfrågan för bra objekt i attraktiva lägen. Sedan tidigare äger man även ett par kontorsfastigheter i Poznan som ligger väster om Warszawa i riktning mot tyska gränsen.

Eftersom det inte händer så mycket på kvartalsbasis i ett fastighetsbolag blev Q3-rapporten som publicerades nyligen ingen direkt ögonbrynshöjare. Hyresintäkter liksom förvaltningsresultat visade på nya högstanivåer under kvartalet. Driftöverskottet blev 9,9 Meuro (8,5) och förvaltningsresultatet uppgick till 5,5 Meuro (4,6). Ränteintäkter från Eastnines stora kassa är den enskilt viktigaste anledningen till den positiva resultatutvecklingen. Värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter summerades till 1,2 Meuro (-10).

Uthyrningsgraden i Q3 ökade jämfört med föregående kvartal till 94,4% och befinner sig i en stigande trend vilket vi ser som klart positivt. Utöver den ökade nettouthyrningen i Q3 har Eastnine tecknat ett 5-årigt hyresavtal med IBM i oktober avseende en lokalyta på cirka 1 500 kvm i 3Bures-3 fastighet i Vilnius, med inflyttning beräknad i april nästa år. Dessutom har Eastnine säkrat ett 10-årigt hyresavtal med Vilnius kommun för ca 1 900 kvm i fastigheten 3Bures-1,2, med förväntad inflyttning i mars 2025.

Det intressanta med Eastnine är att bolaget erbjuder en unik exponering mot kontorsfastighetsmarknaderna i snabbt växande länder i Östeuropa och då inte minst Polen som verkligen sticket ut vad gäller tillväxttakt i Europa. Samtidigt är ofta hyreskontrakten väldigt långa med stora stabila internationella företag. Warszawa förväntas visa på en relativt hög hyrestillväxt jämfört med andra europeiska och nordiska huvudstäder mellan 2024 och 2028, enligt externa prognoser. Långsiktigt substansvärde per aktie omräknat till kr uppgick till 52,93 vid utgången av Q3, vilket innebär att aktien åsätts en substansrabatt på ca 10%. Det finner vi vara attraktivt och upprepar därför köprekommendationen samtidigt som riktkursen höjs en aning till 54 kr (52)