Fabege – Dags för återköp?
Fastighetsbolaget Fabege publicerade i veckan en svag Q1-rapport där de flesta siffrorna var något svagare än i jämförelsekvartalet.
Givet den svaga kontorsmarknaden var inget annat heller att vänta. Det faktum att aktien åsätts en nära 50-procentig substansrabatt är därtill ytterligare ett tecken på att marknaden inte har särskilt höga förväntningar på den närliggande utvecklingen. Det är också i ljuset av detta som man får se att kursen faktiskt steg på rapportdagen.
Frågan man som investerare får ställa sig är om det blir så värst mycket sämre än här och nu? Skall man tro bolagets avgående VD, Stefan Dahlbo lämnar senast vid årsskiftet, är marknaden nära en svaghetspeak. Så lät det i och för sig även förr men den monumentalt höga geopolitiska osäkerheten som har orsakats av Donald Trumps administration, kan ha skjutit upp konjunkturåterhämtningen i Sverige med ett par kvartal.
Hyresintäkterna i Q1 minskade marginellt till 865 Mkr (867). I identiskt bestånd var nedgången 2,7% vilket till viss del har berott på det faktum att man omförhandlat en del av hyrorna till lägre belopp. Som en följd av det minskade driftöverskottet i kvartalet till 600 Mkr (619) medan förvaltningsresultatet sjönk till 285 Mkr (329). Det var för övrigt ett klart lägre utfall än vad marknaden (FactSet) hade förväntat sig. Engångskostnader och negativ effekt av nya fastighetstaxeringen påverkade utfallet med sammantaget 14 Mkr.
Efter att i sedvanlig ordning ha externvärderat delar av beståndet har portföljvärdet skrivits ned med 565 Mkr till 77,8 Mdr kr. Anledningen är dels förväntat längre vakanstider, dels något lägre hyresnivåer i främst Solna. Dessutom räknar värderarna med att det lär ta längre tid i exempelvis Flemingsberg för kommande projektmöjligheter vilket påverkar värden för befintliga byggrätter i området. Trist förstås då vi hade hoppats att trenden med värdeminskningar avslutades ifjol. Samtidigt skall man komma ihåg att nedskrivningen utgör knappt 1% av det samlade fastighetsvärdet. Värdeminskningen är därtill ej realiserad sådan.
Allting var dock inte svagt. Nyuthyrningen ökade för första gången på många kvartal och detta är förstås centralt framåt då det torde kunna leda till minskade vakanser som i Q1 uppgick till hela 13%. Transaktionsmarknaden uppges andas viss optimism samtidigt som bank- och kapitalmarknaden är stark. Bolagets genomsnittliga ränta har samtidigt sjunkit med 7 räntepunkter till 2,91% vilket för övrigt kan jämföras med avkastningskravet som i Q1 uppgick till 4,55%. Den finansiella ställningen är stark med en belåningsgrad på 43%. Räntebärande skulder uppgick vid utgången av Q1 till 33,6 Mdr kr. EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) angavs till 146 kr (148). Substansrabatten är med andra ord 45%.
Det råder knappast några tvivel kring att den ovisshet avseende global handel som har följt i spåren av Trumps aviserade tullar har skapat en hel del osäkerhet. Risken är förstås att den globala konjunkturen drabbas negativt under tiden som denna ovisshet består vilket lär påverka svenska bolag och därmed även den svenska kontorsmarknaden. Givet att svackan inte blir allt för långvarig torde den öppna för klart starkare marknad därefter.
Det finns ett talesätt som säger att man inte skall slösa bort en kris. Den i Q1 genomförda försäljningen visar att fastighetsvärdena i city består. Det tillsammans med en förhållandevis stark balansräkning ger ledningen en unik möjlighet att skapa värden genom att återköpa egna aktier på nivåer långt under vad fastigheterna värderas till.
När vi i januari pekade ut aktien som en möjlig vinnare nämnde vi att vi gärna hade sett att man tillsatte ny ledning för bolaget. Sedan dess har bolagets VD, Stefan Dahlbo, aviserat sin avgång samtidigt som bolaget har fått en ny huvudägare i form av den norske miljardären John Fredriksen. Det bådar gott och inte blir det sämre av att även Öresund åter tycks ha köpt aktier i bolaget. Inget ont om Stefan Dahlbo men under hans tid vid rodret har inte mycket positivt hänt. Förvisso har tiden sedan han tillträdde varit utmanande (först covid och förmodad kontorsdöd och därefter historisk inflationsvåg) men faktum kvarstår. Återköpsprogrammet som genomfördes 2022 när räntorna tog fart kan inte annat än sänka hans och även övriga styrelsens betyg. Även ett skifte på ordförandeposten vore därför välkommet för att markera att en nystart verkligen är på gång.
Den kraftiga substansrabatten markerar som vi ser det inte bara de utmaningar som kontorsmarknaden står inför men även brist på förtroende från marknadens håll. Sådant tar tid att reparera men givet ett av Sveriges finare fastighetsbestånd borde sannolikheten för att man lyckas framstå som hyfsat god. Substansrabatten raderas sannolikt varken i år eller nästa men det räcker att den halveras för att aktien skall återgå till tresiffriga kursnivåer. Ju närmare 2028 då tunnelbanans gröna linje förväntas nå Arlandastaden desto större chans för att även aktiemarknaden åter skall börja fokusera på möjligheter snarare än risker som fallet är nu. Ett återköpsbeslut torde kunna betraktas som ett första steg på vägen dit.
Källa: Infront
Innehavsredovisning: Jacek Bielecki
Detta material har sammanställts av Stockpicker i informationssyfte och ska inte ses som rådgivning. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser och rekommendationen kan således inte garanteras. Stockpicker lämnar inte i förväg ut slutsatser och eller omdömen i materialet. Åsikter som lämnats i materialet är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av materialet och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer vara i enlighet med åsikter framförda i materialet. Stockpicker frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på detta material. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Att en placering historiskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden. Stockpicker frånsäger sig därmed allt ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av materialet.
