Fabege - Har färgen torkat?
Fastighetsbolaget Fabege pekades ut av oss som en möjlig turn-around kandidat och i och med det inkluderades också i årets upplaga av Stockpickers Vinnarnummer (Newsletter 2144). Någon större kursvinnare har dock aktien inte varit även om den periodvis utvecklats väl. Som mest har den dock gett avkastning om ca 10% (inklusive i år erhållna utdelningar) och detta är helt enkelt för dåligt för att kunna betraktas som kursvinnare. I dagsläget befinner sig aktien därtill ungefär där den var i början på året.
Det är inte enbart Fabege som har haft det motigt. Hela fastighetssektorn har stått och stampat. Att följa branschens kursgrafer har så här långt i år varit som att titta på målarfärg som torkar. Inte allt för spännande med andra ord men så bjuder ju sektorn som sådan sällan på spektakulära rörelser.
Trots vetskapen om ovanstående valde vi ändå att inkludera ett fastighetsbolag bland skaran av tilltänkta kursvinnare. Huvudanledningen var dels den ovanligt höga substansrabatten på ett högkvalitativt bestånd, dels förväntningar om starkare svensk konjunktur som vi räknade med skulle tina upp den bottenfrusna kontorsmarknaden. En from förhoppning skulle det visa sig för när snart nio månader av 2025 har passerat så lyser det efterlängtade konjunkturlyftet alltjämt med sin frånvaro.
Med ovan i åtanke var det ingen överraskning att Q2-rapporten som publicerades i början på sommaren var ungefär lika sval som Q1-dito var tidigare under våren. Nettouthyrningen minskade under Q2 och uppgick till -6 Mkr under det första halvåret. Omförhandlade avtal under perioden innebar en hyresminskning om 3,1% vilket indikerar att marknaden är fortsatt att betrakta som svag. Det bör dock påpekas att volymerna gällande omförhandlingar har varit små. Vakansgraden uppgick till fortsatt höga 13% (12% vid årsskiftet).
Hyresintäkterna summerades till 852 under Q2 (864) och 1 717 Mkr under årets inledande halvår (1 731). I identiskt bestånd minskade intäkterna med 3,8& (Q2) respektive 3,3% (halvår). Driftsöverskottet uppgick samtidigt till 633 Mkr (650) i Q1 och 1 233 Mkr (1 269) totalt. Förvaltningsresultatet summerades till 372 Mkr (331) under det senaste kvartalet och uppgick till 657 kr (659) så här långt i år. Räntetäckningsgraden angavs till 2,4x och värdebeståndets värde till 78,3 Mdr kr vilket motsvarar ett substansvärde på 147 kr per aktie. Rabatten i dagsläget uppgår därmed till ca 45%.
Belåningsgraden på beståndet är 43% och ligger därmed väl i linje med bolagets finansiella mål att hålla den under 50%. Som vi ser det borde utrymmet kunna användas att återköpa aktier. Att vanligtvis oerhört konservativa Hufvudstaden har tagit den typen av beslut nyligen är talande nog även om man naturligtvis inte skall glömma bort att Hufvudstadens balansräkning är starkare samtidigt som man nu har avslutat ett stort investeringsprogram i Göteborg. Fabege äger därtill redan 4,9% av aktierna som för övrigt bl.a. återköptes 2022 när räntorna skenade (!). Ett beslut som sett med facit i hand framstår som mindre bra för att uttrycka sig milt.
Det faktum att konjunkturåterhämtningen låter vänta på sig är förstås huvudanledningen till branschens svaga prestation i allmänhet och Fabeges i synnerhet. Enligt bolagets avgående VD, Stefan Dahlbo, har man dock märkt en ökad aktivitet på förfrågningar och visningar under Q2. Detta borde nog båda gott inför framtiden. Huruvida effekten kommer synas redan i Q3 som publiceras 21 oktober är däremot ovisst.
Utöver ljusare konjunkturtecken ser vi annars kommande ledningsförändringar som framtida företagsspecifika kurstriggers. Med ny storägare i form av den norska miljardären Jan Fredriksen bör trycket på förändringar öka och sedan tidigare står det klart att Stefan Dahlbo lämnar senast vid årsskiftet. Efterträdaren är ännu inte utsedd men förhoppningen är att bolagets styrelse lyckas vaska fram ett välrenommerat branschnamn som kan inge lite nytt förtroende i marknaden. För att tydliggöra en riktig omstart vore det även önskvärt om bolagets nuvarande styrelseordförande Jan Litborn aviserade att han lämnar i samband med nästa bolagsstämma.
Ränteutvecklingen är förstås en annan oerhört viktig parameter som dock så här långt har gått bolagets väg (snitträntan som bolaget betalar ligger på 2,89%). Huruvida Riksbanken sänker något mer återstår förvisso att se (åsikterna på den fronten är delade) men nivån nu är redan tillräckligt låg för att skapa ett gynnsamt intjäningsklimat om vakanserna börjar minska vilket förstås hänger ihop med Sveriges ekonomiska utveckling. Att regeringen äntligen gör sitt yttersta för att stimulera efterfrågan ser vi som klart positivt då det uppenbarligen behövs någon form av kickstart efter ett par riktigt tuffa år.
Ny huvudägare, balansräkning i gott skick, historiskt hög substansrabatt samt ett av Sveriges finare bestånd skapar enligt oss tillräckliga skäl för att gilla bolagets aktie. Lägg därtill avsaknad av tull- samt valutaproblematik och väntan på den efterlängtade konjunkturvändningen blir något enklare. Om ”målarfärgen har torkat klart” är naturligtvis svårt att avgöra men förr eller senare torde en ekonomisk vändning bli ett faktum. Med stabila statsfinanser ligger Sverige bra till för att ”investera oss ur krisen”.
Om det är Sveriges framtidsförutsättningar som har lockat flera norska miljardärer till den svenska fastighetssektorn låter vi vara osagt. I just Fabeges fall noterar vi dessutom att även Mats Qvibergs Öresund åter börjat köpa sig in i bolaget. Under augusti har investmentbolaget ökat sitt innehav med 750 000 aktier till 1 250 000 (man köpte 500 000 i samband med marknadsturbulensen under våren). Är det någon som känner till bolaget väl så är det nog han i egenskap av långvarigt ägande (enligt Holdings äger Mats & Eva Qviberg drygt 1,5% av bolaget).
