Ibland går det fort (inte bara i hockey)
En och annan läsare minns kanske att jag i en krönika i slutet av augusti (Newsletter 2068) nämnde att det under hösten (september/oktober) kanske skulle bli dags för att börja botanisera i de olika fastighetsbolagen. Förutsättningen för det var att vi vid det tillfället skulle kunna skymta räntetoppen.
Sett med facit i hand kan man nog säga att jag var något intressant på spåren. För efter veckans inflationsstatistik kan nog konturerna av en sådan topp verkligen framstå som allt mer tydliga även om det var en rörig sammanställning av siffror som SCB levererade i tisdags.
Svenskt KPI landade på 6,5% vilket var exakt samma nivå som månaden innan. Här skall det dock påpekas att marknaden förväntade sig en (temporär) ökning. KPIF-måttet som beräknas med fast ränta för att ta bort dess påverkan, steg däremot till 4,2% procent i oktober jämfört med 4,0% i september men ökningen jämfört med månaden före var låga 0,1%. Tittar man på enkom den senast nämnda siffran (uppräknad i årstakt) indikerar den en tydlig minskning av inflationstakten. Exklusive energi (KPIFX) vilket ju är det inflationsmått som många inklusive Riksbanken väljer att titta på, blev siffran 6,1%. Fortsatt högt och faktiskt högre än Riksbankens prognos om 6,0% men samtidigt en rejäl nedgång från septembers 6,9%. Det mesta tyder dessutom på att nedgången fortsätter under november.
Att det går åt rätt håll framstår således som tydligt vilken siffra man än väljer att titta på. Om det sedan leder till att Riksbanken låter bli att höja räntan nästa vecka låter jag förstås vara osagt. Sannolikheten för en höjning skall ha minskat enligt bedömarna men Riksbanken har en diger historik av att överraska. Det faktum att man tidigare har guidat relativt tydligt för en kommande höjning gör att jag gissar att det faktiskt blir en trots att jag ser en sådan som klart negativ ur svensk ekonomis synvinkel (Riksbankens mandat fokuserar som bekant enbart på inflationen).
En annan inflationsaspekt som gör fastighetsaktierna intressanta är den årliga indexeringen av hyror. Just oktobersiffran (KPI 6,5%) ligger i regel som grund för inflationskopplade avtal. I grova drag innebär det att hyror för kommersiella och logistikfastigheter (ej bostäder) som har den typen av koppling kan komma att höjas med just 6,5% givet att bolagen har inflationskopplade avtal samt väljer att fullfölja dem. Detta bidrar förstås till lönsamheten då det höjer intäkterna samtidigt som räntenivån förväntas förbli oförändrat eller rent av något lägre då sannolikheten för räntesänkningar ökar i takt med att ekonomin försvagas och inflationen sjunker. Här bör man dock påpeka att ovanstående är en generalisering. De flesta fastighetsbolag (till skillnad från privatpersoner) använder sig i stor uträckning av räntebindningar som förfaller vid många olika tidpunkter.
Men nu var det inte Riksbankens eventuella förehavanden som dagens krönika skulle handla om, utan snarare det faktum att en eventuell höjning nu borde bli den sista på ett bra tag framåt. Det i sig är förstås goda nyheter för fastighetssektorn där ju räntan är en av nyckelkomponenterna. En del av fastighetsaktierna har därför redan lyft en bra bit, en del andra kanske väntar på att göra det? Sedan finns det förstås även de som kommer ha fortsatta problem.
Fastighetsbolag som var aktiva i slutfasen av fastighetsrallyt (och därmed köpte relativt dyrt) lär troligtvis få det lite tuffare framgent. Kalkyler som såg bra ut med räntor på 1–3% är nog inte lika kul när räntorna landar på 5–7%. Det är med andra ord inte helt givet att de fastighetsbolag som utvecklades bäst under fastighetsruschen blir de som börjar återhämta sig snabbast. Sedan skall man inte glömma bort att förvärv som gjordes till bundna villkor över längre tid mycket väl kan bli lyckade ändå.
Eftersom jag inte är någon fastighetsexpert kommer jag inte med regelrätta förslag eller pushar för de bolag jag själv gillar mest. Jag kan dock notera att den fastighetsaktie som finns bland Newsletters Top Picks, Platzer, har stigit med 25–30% från lågpunkten som träffades under senare delen av oktober (20/10). Det är i linje med breda fastighetsindex som även det bottnade där för att därefter lyfta rejält, vilket syns i den bifogade grafen.
Jag noterar med viss häpnad hur snabbt allt går numera. ”De enkla pengarna” i fastighetssektorn kan därför mycket väl redan vara gjorda trots att det enbart har gått en månad från att lågpunkten träffades. Den som vågade gå emot höstens baisse är att gratulera. Den springande punkten framgent blir nog som jag nämnde tidigare strukturen på det lånade kapitalet och tidpunkten för förfall liksom även hur stor intäktsdel som bolagen får behålla när driften och räntorna är betalda. Djävulen finns allt som oftast i detaljerna som det så vackert heter. Den intresserade får därför djupdyka i det finstilta i rapporterna och den senaste årsredovisningen.
