MAGNOLIA BOSTAD – skam den som ger sig!

MAG | Mid Cap | 40,2 kr

Nej, egentligen inte om vi nu ska svara kort och koncist. Q3 brukar vara ett kvartal med lite färre affärsavslut och så var det även i år. Därför ska man inte dra allt för stora slutsatser av just detta kvartal. Omsättningen uppgick till 214 Mkr (194), en ökning med 10% mot föregående år. Rörelseresultatet försämrades däremot till -10 Mkr (8). Under kvartalet har Magnolia erhållit likvid för flera projekt och kunde på grund av detta redovisa ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten.

Bolaget amorterade under perioden på sina skulder samt betalade säljarreversen från förvärvet av Svenska Vårdfastigheter. Vidare har Magnolia framgångsrikt placerat ett icke-säkerställt obligationslån om 500 Mkr inom ett ramverk om 700 Mkr. Kapitalet ska användas för att finansiera bolagets fortsatta expansion. I Q3 signerade bolaget en avsiktsförklaring med Derome avseende nyproduktion av flerbostadshus i trä, 600-800 bostäder per år under en femårsperiod, för leverans till Magnolia Bostads projekt.

Magnolias mål är att producera cirka 3 000 hyresrätter årligen med en snittstorlek på omkring 45 kvm. Efter första halvåret 2018 skruvades årstakten upp till 2 500 sålda enheter. I dessa siffror ingår förutom bostäder även några hotell och vårdanläggningar. I Q3 dominerande vårdaffärerna, vilka normalt ska ha 20% marginal och inte 4% som rapporterades. Den stora avvikelsen beror på lägre sålda volymer under perioden. Magnolias organisationen har utvidgats och binder idag en högre kostnadsmassa än tidigare.

Den större organisationen beror på att man bedömer tillväxtförutsättningarna vara goda. Man har bl.a. tecknat ett ramavtal på omkring 5 000 lägenheter över ett antal år med Heimstaden. Vidare finns ett ett ramavtal med Slättö som ger dessa rätt att förvärva fastigheter från Magnolia för omkring 7 miljarder kronor, motsvarande ungefär halva Magnolias nuvarande projektportfölj.

Prisnedgången på den svenska bostadsrättsmarknaden har fått en del bostadsutvecklare att konvertera tidigare bostadsrättsprojekt till hyresrätter. Wallenstam var en av de första aktörerna till att avisera detta.

Som vi skrivit i tidigare uppdateringar innebär Magnolias inriktning mot just hyresrätter att bolagets exponering mot prisfall på bostäder bedöms vara låg. Ofta tenderar dessutom efterfrågan på hyresrättslägenheter att öka i tider av svagare konjunktur. Därmed inte sagt att verksamheten som bygger på projektering av hyresbostäder är riskfri. Stigande räntor skulle exempelvis kunna minska de institutionella aktörernas intresse att investera i fastigheter.

Efter Q3-rapporten har vi sänkt våra prognoser även om ett kvartals utveckling inte påverkar vår långsiktiga syn på bolaget. På våra vinstprognoser för 2018 och 2019 handlas aktien till ensiffriga p/e-tal (7,5-9,5). Det är lågt och då tycker vi som bekant att Magnolia ska värderas högre än övriga bostadsutvecklare i samma storleksklass beroende på verksamhetens annorlunda inriktning. Bolagets tydliga hyresmarknadsfokus är också anledningen till att vi håller bolagets aktie som vårt förstahandsval i sektorn.

När vi höjde rekommendationen till Köp senast hade aktien tappat ca 20% från toppnivåerna. Dessvärre har kursnedgången fortsatt därefter som en följd av ett svagare börssentiment samt allmän misstro mot bostadsrelaterade (bygg) aktier. Den säsongsmässigt svaga Q3-rapporten lyckades inte väga upp för all denna oro. Detta till trots ser vi ingen anledning att kasta in handduken här och nu. Vi upprepar därför vår köprekommendation men sänker samtidigt riktkursen till 58 kr (72).