MAGNOLIA BOSTAD – Vi kastar in handduken

MAG | Mid Cap | 31,95 kr 

Att vi har varit positiva till Magnolia trots en sval bostadsmarknad beror på företagets stora exponering mot hyresrätter där risken generellt sett är lägre. Dock är inte verksamheten som bygger på projektering av hyresbostäder helt riskfri och som läget är nu tycks marknaden ta fasta på just den biten. Ett hot är exempelvis stigande räntor som ju kan minska de institutionella aktörernas intresse att investera i fastigheter. Fast med tanke på den senaste tidens dämpade makrostatistik är risken för att Riksbanken ska frångå sin lågräntepolitik relativt liten.

Ofta tenderar efterfrågan på hyresrättslägenheter att öka i tider av svagare konjunktur. Prisnedgången på den svenska bostadsrättsmarknaden har fått en del bostadsutvecklare att konvertera tidigare bostadsrättsprojekt till hyresrätter. Wallenstam var en av de första aktörerna till att avisera detta. Ett antal projekt har stoppats tills vidare och tidigare tilldelad mark har inte sällan lämnats tillbaka av bolagen.

För att mätta bostadsunderskottet i Sverige måste det byggas billigare bostäder. Problemet med detta är att Sverige tillhör de länder i Europa där byggkostnaderna är som högst samtidigt som stor del av de senaste årens befolkningstillväxt är personer med låga inkomster. Troligen är betydande statliga subventioner ett måste för att lösa problemet.

I Q4 2018 minskade omsättningen kraftigt och uppgick till 42 Mkr, jämfört med 718 Mkr samma period föregående år. Bolaget vände inte helt oväntat till förlust i kvartalet och slopar därför även utdelningen för 2018. Rörelseresultatet blev -33 Mkr (229). Ett antal projekt har försenats vilka istället förväntas realiseras under 2019.

Koncernens intäkter från fastighetsförsäljningar blev något överraskande -16 Mkr. Det märkliga utfallet beror enligt Magnolia främst på projektförsämringar i projekt i Uppsala, vilka lett till en reservering av intäkter om -22 Mkr samt låg försäljning. Vidare har driftskostnaderna påverkats negativt av -25 Mkr från en förlust i Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut. Organisation har därtill växt rejält vilket ger högre fasta kostnader och innebär att rörelseresultatet är volymberoende.

Under perioden har Magnolia avtalat om förvärv av 557 bedömda byggrätter (1 672). Ledningen ser en stor aktivitet från svenska investerare och inflöde av nya utländska aktörer i den svenska bostadsmarknaden. Det som attraherar dessa investerare är främst den strukturella bostadsbrist som råder i många tillväxtkommuner.

Magnolias mål är att producera omkring 3000 bostadslägenheter, två till fyra vårdboenden samt ett till två hotell per år. Under helåret 2018 såldes endast 1300 enheter, varav 22 stycken i fjolårets sista kvartal. Tillväxten ska ske bl.a. via avtalet med Heimstaden AB avseende runt 5000 lägenheter över ett antal år, motsvarande ett ordervärde om 9,6 miljarder kronor. Vidare har samarbetet med Alecta utökats genom en avsiktsförklaring avseende fyra hotell.

Efter bokslutet har vi sänkt våra prognoser rejält för Magnolia efter en svag avslutning på 2018. Vi tror dessvärre att en återhämtning lär dröja fram till senare delen av nästkommande år. Värderingen ser fortsatt intressant ut men vi har svårt att se vad som ska vända det negativa sentimentet på bostadsmarknaden, oavsett om bolagen är inriktade på hyreslägenheter eller bostadsrätter. Hittills tycks marknaden nämligen inte gjort någon skillnad dem emellan. Vi kastar därför in handduken och slopar vårt köpråd. Att ange någon riktkurs på 3-6 eller ens 12 månaders sikt känns heller inte särskilt meningsfullt såsom marknadsförutsättningarna ser ut i nuläget.