Intea - Fängslande unik exponering

KÖP | INTEA B | Mid Cap | 45,5 kr

Noteringen var framgångsrik då aktien både fulltecknades och därtill även steg med 11% under första handelsdagen från 40 kr som blev teckningsnivån för såväl allmänheten som institutionella kunder. För ovanlighetens skull noterade bolaget såväl B- som D-aktier där den senare är en form av preferensaktie med fokus på årliga utdelningar.

Som fastighetsbolag är Intea ett relativt ungt bolag då det grundades 2015 av en trio (Ossie Everum, Christian Haglund samt Henrik Lindekrantz). Medan den förstnämnda numera är pensionerad är de övriga två fortsatt aktiva och äger knappt 4% av kapitalet i bolaget. Till bolagets största ägare hör annars pensionsstiftelser från Handelsbanken, Saab och Volvo. Det om något kan vittna om placeringens art (och risknivå). VD i bolaget är sedan början på detta år Charlotta Wallman Hörlin som har förflutet som chefsjurist och vVD på Nordisk Renting. Styrelseordförande är Caesar Åfors som bl.a sitter i Catenas styrelse.

Då det idag finns ett stort antal olika fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen kan vän av ordning ställa sig frågan varför vi behöver ännu ett börsnoterat sådant? Faktum är dock att Intea skiljer sig en del från de övriga då man fokuserar på en relativt smal nisch inom det som vanligtvis benämns samhällsfastigheter. Bolagets fokus har riktats mot i första hand rätts- och utbildningsväsenden som tillsammans svarar för ca 70% av beståndets fastighetsvärde. En annan stor kundkategori är sjukvård och överlag svarar offentliga aktörer för närmare 95% av beståndet.

Polismyndigheten och Kriminalvården är idag de två enskilt största kunderna som tillsammans står för drygt 30% av beståndet. Det positiva här är att avtalen i regel är väldigt långa (återstående kontraktstid uppgår till ca 10 år) och sannolikheten för kundbortfall relativt låg även om risken i sig ej skall negligeras förstås. Men är det någonstans som det råder nästan evig högkonjunktur så är det dessvärre i kriminella kretsar. Som läget ser ut idag är risken för överetablering av förvaringsanstalter relativt låg. Tvärtom vill regeringen mångdubbla antalet platser vilket dessvärre inte görs i en handvändning. Det är dock just här som Intea kommer in i bilden och erbjuder kundspecifika, skräddarsydda fastighetslösningar.

Bolagets fastighetsportfölj består av 37 fastigheter som är spridda över hela landet. Därtill finns ett flertal pågående projekt som förväntas bli slutförda successivt under de kommande tre åren. Det tillsammans med kapitalet från den genomförda nyemissionen gör att man framgent avser att öka både förvaltningsresultatet och substansvärdet med uppskattningsvis 12% per år. Det kan tyckas offensivt men långt ifrån omöjligt. I alla fall i närtid.

Tittar vi till räkenskaperna uppgick hyresintäkter till 885 Mkr (781) under årets inledande nio månader. Det var ca 13% högre än under motsvarande period året innan och innebar en uthyrningsgrad på närmare 98%. Förvaltningsresultatet minskade däremot till 380 Mkr (402) vilket i första hand beror på ökade räntekostnader. Driftöverskottet ökade nämligen med närmare 14%. Värdet på beståndet uppgick till 22,6 mdr kr men efter kvartalets utgång har man genomfört en rad förvärv som kommer att påverka marknadsvärdet av beståndet i positiv riktning. Det långsiktiga substansvärdet angavs till 46,5 kr vilket innebär att aktien handlas med mindre rabatt i dagsläget.

Jämför man Inteas intjäning med övriga fastighetsbolag ligger direktavkastningen (5,0-5,5%) ungefär i mitten av branschsfären. Den är högre än för kontorsintensiva bolag men lägre än vad som är fallet för lager- och logistikdito. Koncernens genomsnittliga ränta uppgår idag till ca 3,1% vilket är något lägre än vid motsvarande tidpunkt året innan. Att räntekostnader ändå ökade under 2024 beror på högre lånevolym som en konsekvens av redan genomförda transaktioner.

Vid utgången av Q3 uppgick bolagets belåningsgrad till 57,6% vilket överstiger målsättningen som är satt till 50-55%. Emissionsbeloppet om 2 mdr kr innebär dock att man efter börsnoteringen åter är på ”rätt sida”. Det tillsammans med förväntat positivt kassaflöde från projekt som tillträds under de närmaste kvartalen möjliggör för fortsatt tillväxt såväl via projektutveckling som förvärv.

Någon tillväxtraket á la SBB, som ju var ett annat bolag som koncentrerade sina ansträngningar på samhällsfastigheter, lär Intea inte bli. Växa lär man dock göra. Antar vi att man lyckas öka substansvärdet med 10% per år under 2025-2026 (lägre än bolagets ambition) bör det vid utgången av 2026 uppgå till omkring 56 kr. Det lika stabila som unika beståndet av samhällsfastigheter gör att vi inte tror att marknaden kommer åsätta bolaget någon vidare rabatt. Tvärtom blir vi inte förvånade om aktien från tid till annan kommer att handlas med premie.

Med ovan som utgångspunkt tycker vi att kursen har goda förutsättningar att stiga minst i takt med framtida substansvärdeökningar (omkring 10-12%). Lägg därtill att aktien borde kunna erbjuda stabil och högst troligt över tid stigande, direktavkastning (målet är att dela ut 30-50% av förvaltningsresultatet vilket torde motsvara direktavkastning på minst 2%) och nog bör den kunna tilltala den något mer defensivt lagde även om kursen idag överstiger IPO-nivån.

Skall man nämna något negativt är lågt insynsägande en aspekt. VD och CFO äger sammantaget aktier för knappt 2 Mkr. Styrelseordföranden har 100 000 aktier till ett värde av 4,5 Mkr men vi noterar att han inte har några som helst aktier i Catena där han är en av styrelseledamöterna. Några anhängare av pilotskolan är ledningen uppenbarligen inte och här finns det potential till förbättring. Grundarduon har däremot ordentliga innehav kvar och en av dem köpte aktier efter IPO till ett värde av drygt 3 Mkr. Så skall slipsten dras skulle man kunna säga.

Låga vakanser, långa uthyrningstider och minst sagt unik inriktning (rättsväsende) gör att vi ser nykomlingens aktie som ett bra alternativ till kassa. Med fallande räntor torde inte Intea ha större problem att klå bankboken under de närmaste åren. Blickar man 18-24 månader bort torde den mycket väl kunna stå i 55-60 kr. Därav som vi landar i en långsiktig köprekommendation.