Köpläge i fastighetsbolaget

Först publicerad i Stockpicker Newsletter 1814 (30 september 2020)

PLAZ B | Mid Cap | 93 kr | KÖP

Profetian om kontorsdöden är inget nytt, men har fått nytt bränsle sedan utbrottet av coronakrisen. Den digitala revolutionen har öppnat möjligheten att arbeta när och var som helst, vilket ökar flexibiliteten för medarbetarna. Men även tekniskt avancerade företag har insett att distansarbete även har sina nackdelar, som tex IBM som för tre år sedan informerade sina amerikanska anställda att de inte längre fick jobba hemifrån då man ansåg att folk är snabbare, mer produktiva och kreativa på en traditionell plats.

Forskning har dessutom visat att de kreativa och samarbetsmässiga aspekterna av kontorsmiljön inte kan återskapas på en smartphone eller dator, och att folk överskattar sin förmåga att kommunicera över mejl. Det är intressanta fakta att ha i åtanke när vi för tillfället befinner oss mitt i en pandemi som faktiskt kräver fysisk distansering för att minska smittspridningen.

Många företag har nämligen upptäckt att det fungerar ganska bra att majoriteten av personalen jobbar hemifrån. Det är dock en skillnad mellan att upprätthålla en verksamhet några kvartal under en allvarlig kris och att vidareutveckla densamma på ett uthålligt sätt. Sannolikheten är därför stor att kontoren inte kommer att dö den här gången heller när viruset är någorlunda under kontroll igen, även om vissa just nu tycks vara lite tommare än de brukar.

Någon som förmodligen delar denna åsikt är P-G Persson, vd för fastighetsbolaget Platzer. Platzers fokus ligger på kommersiella fastigheter i Göteborgsområdet, med ett bestånd på 68 fastigheter vid slutet av juni. Drygt 70% av dessa är kontor, 20% industri och logistik och 8% projektfastigheter.

Bolagets modell för värdeskapande bygger på fastighetsförvaltning, fastighets-, projekt- och stadsutveckling samt fastighetstransaktioner. Sedan 2014 har man haft en positiv trend på det långsiktiga substansvärdet (EPRA NAV), och de senaste tre åren har EPRA NAV ökat med mer än 80%. Det var klart bättre än den långsiktiga målsättningen om minst 10% per år.

Under senare år har bolaget flyttat fram sina positioner inom projekt- och stadsutveckling, vilket breddar möjligheterna när priserna på köpvärda objekt är fortsatt höga och direktavkastningskraven låga. Utöver pågående projekt har man en omfattande portfölj på över 700 000 kvadratmeter av möjliga utvecklingsprojekt i intressanta lägen i Göteborgsområdet med expansiva planer, både kontorsfastigheter och logistik- eller industrianläggningar.

Unikt bland de noterade fastighetsbolagen är Platzers renodlade exponering mot Göteborg, en stad som ska växa med nära en tredjedel till år 2035, vilket bland annat innebär 80 000 nya bostäder och arbetsplatser. Göteborgsregionen, som är ett logistiskt och industriellt nav för hela Skandinavien, ligger sedan flera år i topp när det gäller investeringar i forskning och utveckling. Hamnområdet Lindholmen är tex ett internationellt centrum för fordonsindustrins omställning till elektrifiering, automatisering och olika uppkopplade tjänster. Samtidigt fortsätter investeringarna i stadsutveckling, bygg och infrastruktur och totalt bedöms dessa uppgå till 1 000 miljarder kr fram till 2035.

Den ljusa framtidsbilden mörkas för tillfället givetvis av Covid-19 pandemin och bolaget har noterat klart trögare fastighets- och hyresmarknader under Q2. Som tur är är exponeringen mot de värst drabbade branscher relativ låg, och trots att man hade flera uppgörelser om hyresrabatter och hyresreduktioner än kanske någonsin förr, så ökade driftöverskottet med 5% jämfört med samma kvartal föregående år, till 220 Mkr. Dessutom ökade EPRA NAV med 17% till 88,3 kr även om man använde en försiktig hållning i sina fastighetsvärderingar på grund av den rådande osäkerheten.

Kortsiktigt innebär en avvaktande marknad att bolaget inte kommer igång med sina planerade projekt kopplade till hyresgästanpassningar som tidigare planerat. På längre sikt skulle en sämre hyresmarknad påverka med en minskad uthyrningstakt genom att bolagets fastigheter inte blir fyllda och att hyresintäkter därmed blir lägre. Där är vi dock inte idag och man har tvärtom lyckats nå en positiv nettouthyrning för 16:e kvartalet i rad, krisen till trots.

Ambitionen är att hälften av den årliga tillväxten ska komma från egna utvecklingsprojekt, och pågående projekt löper hittills på enligt plan. Till följd av den höga uthyrningsgraden är kassaflödet starkt, vilket bidrar ytterligare till den solida finansiella ställningen med en belåningsgrad om 50% som är klart lägre än det finansiella målet på högst 60%.

Enligt Riksbankens senaste prognos kommer styrräntan ligga kvar på noll i drygt tre år till. Tillsammans med stora pågående infrastrukturprojekt i Göteborg bådar det gott för Platzers framtida tillväxtpotential, inte minst inom logistiksegmentet, där man vill göra samma resa som man har gjort med kontorsfastigheterna. Aktien handlas idag till substanspremie om ca 6%, vilket är betydligt mindre än i början av året när kursen stod i 120 kr. Vi tror att den på 12 månaders sikt kan nå dit igen och sätter Köp.