Castellum - Back to Basics
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag, med fokus på kommersiella fastigheter inom kontor, logistik/lager och samhällsfastigheter. Bolaget förvaltar och utvecklar ett omfattande fastighetsbestånd i svenska tillväxtregioner samt i utvalda delar av Danmark och Finland. Strategin bygger på att kombinera långsiktigt stabila kassaflöden från uthyrning med värdeskapande projektutveckling, där bolaget successivt anpassar beståndet efter kundernas behov och förändrade marknadsförutsättningar.
Castellum arbetar med en tydlig regional struktur där lokala organisationer ansvarar för kundrelationer, uthyrning och förvaltning, vilket ger närhet till marknaden och bidrar till hög uthyrningsgrad över tid. Bolagets projektportfölj omfattar både nyproduktion och ombyggnationer inom kontor, logistik och moderna arbetsplatser, ofta med fokus på energieffektivisering och hållbarhetsprofilering. Castellum rankas som ett av Europas mest hållbara fastighetsbolag med 70% av fastighetsvärdet hållbarhetscertifierat och är det enda nordiska fastighets- och byggbolaget som ingår i Dow Jones Sustainability Index. Ett betydande inslag är även samhällsfastigheter, såsom polisstationer och andra offentliga verksamheter, som bidrar till stabila hyresflöden.
Efter de senaste årens ränteuppgångar har Castellum tydligt prioriterat balansräkningen, bland annat genom fastighetsförsäljningar, minskad investeringstakt och fokus på kassaflöde. Bolaget har fortsatt en av Nordens största och mest diversifierade hyresgästsportföljer inom kommersiella fastigheter, vilket bidrar till robusthet även i svagare konjunktur. Samtidigt ligger fokus framåt på att stärka den finansiella positionen, optimera beståndet och driva utvalda projekt med god riskjusterad avkastning.
Sedan Roger Akelius inträde i Castellum 2022 har det skett en rad förändringar i styrelse och ledning, inte helt utan friktion. Under bolagets extra bolagstämma i somras ersattes två styrelseledamöter efter krav från Akelius och Rolf Spann, tidigare vd på Akelius Fastigheter, övertog ordförandeklubban. Två månader senare utses Pål Ahlsén, även han tidigare vd och långvägare på Akelius Fastigheter, till ny vd på Castellum.
Med Akelius handplockade ledning på plats är det tydligt att man kommer fokusera på kassaflöde, renodling och kostnadskontroll. I slutet av november aviserade bolaget sin nya strategi och kapitaldistributionspolicy kallad “Back to Basics” med ett tydligt fokus på lönsamhet och kapitalallokering. Målet är att uppnå en årlig avkastning på eget kapital om minst 10% över en konjunkturcykel. Nytt är även att Castellum öppnar upp för aktieåterköp via kapitaldistributionspolicyn där minst 25% av intäkterna från fastighetsförvaltningen skall återföras till aktieägarna, antingen via kontantutdelning eller återköp av aktier. Policymålen om en belåningsgrad som varaktigt inte överstiger 40% och en räntetäckningsgrad om minst 3 gånger kvarstår från tidigare.
Under årets tre första kvartal var intäkterna i princip oförändrade. Driftöverskottet minskade med 0,9% och förvaltningsresultatet med 7%. Fastighetsbeståndets värde uppgick till 137,3 Mdr kr och värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var –1,4 Mdr, motsvarande –1% under perioden. Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgick till 3,9%. Vakansgraden uppgick till 10% (8,8) och belåningsgraden till 36,5%.
Högre finansieringskostnader, lågkonjunktur och trenden med distansarbete är några av de faktorer som förklarar fastighetsaktiernas skrala utveckling de senaste åren. En förklaring är de stora flöden av kapital som gått till utlandet och globala fonder till förmån för svenskt småbolagsindex där fastigheter står för knappa 20% av vikten.
Vi tycker att det finns mycket som talar för Castellum i dagsläget. En balansräkning i gott skick, en historisk låg värdering, en substansrabatt om dryga 30%, kommande återköp (?) och Akelius handplockade ledning. Att den nya vd:n Pål Ahlséns mission är att ändra kulturen inom Castellum och därigenom sänka kostnaderna står helt klart. Han vill se “mer entreprenörskap och mindre storbolagsmanér” och att bolaget skall bli mindre byråkratiskt med färre möten och resor. Han har deklarerat att konsulter och fruktkorgar skall väck. Vi räknar med att aktieinnehavet i norska Entra kommer att avyttras samt att vi kommer att se konsolidering och förädling av beståndet, där fastigheter i Norge, Finland och Danmark kommer att avyttras.
Historiskt låga kreditspreadar, prognoser om en växande svensk ekonomi och med den nya ledningen på plats tror vi på stärkt kassaflödestillväxt och en minskad substansrabatt framöver. Vi sätter Köp på Castellum med riktkurs 135 kronor.
INNEHAVSREDOVISNING: Pehr Olsson
