Eastnine - Premiumkontor till rabatt
Eastnines aktie handlas i dag någon krona lägre än när vi senast gav en uppdaterad analys av fastighetsbolaget (Newsletter 2179, 46,6 kr). I mitten av februari sålde storägaren Bonnier Fastigheter 12,3 miljoner aktier, motsvarande cirka 13% av kapitalet i Eastnine. Försäljningen genomfördes till en rabatt på omkring 7%. Efter transaktionen äger Bonnier Fastigheter cirka 3% av aktierna. I samband med försäljningen passade både vd Kestutis Sasnauskas och största ägaren Peter Elam Håkansson på att utöka sina innehav i bolaget.
Eastnines affärsidé är att äga och förvalta premiumkontor i snabbt växande städer i Östeuropa. Till skillnad från många svenska fastighetsbolag investerar bolaget inte främst i Sverige utan i Polen, särskilt Warszawa och Poznań, samt i Litauen (Vilnius) och Lettland (Riga). Dessa ekonomier växer generellt snabbare än Västeuropa, vilket skapar bättre förutsättningar för hyrestillväxt och högre direktavkastning. Samtidigt är finansieringsvillkoren relativt jämförbara med Västeuropa, vilket ger goda möjligheter till starka kassaflöden och långsiktig värdetillväxt.
Avkastningskraven för fullt uthyrda premiumkontor i centrala lägen har varit stabila under 2025 och ligger kring cirka 6% i Warszawa, 6,5% i Vilnius, 6,7% i Riga och 7,5% i Poznań. Bolaget fokuserar på moderna kontorsbyggnader i centrala lägen som hyrs ut till stora internationella företag. Strategin bygger på några centrala pelare: premiumkontor i bästa lägen, stabila hyresgäster, tillväxt genom förvärv samt hållbara och moderna byggnader.
Fastighetsportföljen uppgår till cirka 960 Meur och består av 15 kontorsfastigheter samt en projektfastighet. Drygt hälften av värdet finns i Polen, som därmed är Eastnines största marknad. Portföljen har vuxit med i genomsnitt 23% per år under de senaste fem åren och bolagets ambition är att fortsätta expandera. Förvaltningsresultatet ökade med 40% under 2025 och nådde därmed den högsta nivån hittills för ett enskilt år. Förbättringen förklaras huvudsakligen av två fastighetsförvärv i Polen under 2024. Detta skedde trots betydande geopolitisk turbulens i omvärlden. Q4 blev dock något svagare än våra förväntningar, främst på grund av en något lägre uthyrningsgrad samt högre övriga finansiella kostnader till följd av valutakurseffekter. En viss nedgång i uthyrningsgraden är samtidigt naturlig givet den tidigare mycket höga nivån. Vid årets slut uppgick uthyrningsgraden till 95,8% (96,7). Nedgången var till stor del strategisk, då bolaget valde att avsluta vissa hyresavtal för att möjliggöra expansioner för befintliga hyresgäster. Inflyttningar i dessa lokaler väntas ske successivt under andra halvan av 2026.
Eastnine verkar på en stark underliggande kontorsmarknad där antalet kontorsanställda ökar i takt med att Polen fortsätter utvecklas ekonomiskt. Vi uppskattar att bolaget har en förvärvskapacitet på ca 140–160 Meuro. Vid utgången av förra året uppgick det långsiktiga substansvärdet till 5,11 euro per aktie (4,71), motsvarande 55,27 kr per aktie (54,10). Med nuvarande aktiekurs innebär det en substansrabatt på ca 18%, vilket vi inte anser vara motiverat med tanke på bolagets låga vakansgrad och goda direktavkastning.
En viktig förklaring till de relativt höga direktavkastningsnivåerna i Baltikum och Polen jämfört med exempelvis Sverige är att hyresgästerna i stor utsträckning bär driftkostnaderna. Detta gör att Eastnines överskottsgrad är mycket hög, nära 100% i Polen och 94% för hela portföljen. Svenska kontorsfastighetsbolag ligger i regel på en överskottsgrad kring 65–75%. Eastnines portfölj består främst av nya eller relativt nya premiumkontor, vilket innebär lägre underhållsbehov, energieffektiv drift och begränsade renoveringskostnader. Eastnine äger ofta stora kontorscampus eller större byggnader i exempelvis Warszawa. Det ger stordriftsfördelar och mindre overhead per kvadratmeter. Vi är fortsatt positiva till aktien och upprepar Köp med en riktkurs på 54 kr.
