Fabege – Omstart
Det har nu gått drygt ett år sedan fastighetsbolaget Fabege tog plats på vår lista över Top Picks. Inklusive utdelningar har aktien visserligen genererat en avkastning på några procent, men att beskriva utvecklingen som något annat än en utdragen ökenvandring vore att ta i. Utvecklingen är dock inte unik för Fabege, utan delas av många fastighetsbolag på Stockholmsbörsen.
Vår tes det senaste dryga året har varit relativt enkel: räntenivån är tillräckligt låg för att skapa ett mer gynnsamt intjäningsklimat när vakansgraderna börjar minska. Det senare hänger naturligtvis samman med Sveriges ekonomiska utveckling, men regeringens initiativ tydde på en vilja att stimulera efterfrågan. Att vårt val föll just på Fabege berodde i hög grad på bolagets attraktiva fastighetsbestånd, den starka balansräkningen samt en ”ny” tung huvudägare i den norska miljardären John Fredriksen.
I september konstaterade vi att branschens kursgrafer var ungefär lika spännande som att se målarfärg torka. Tyvärr har inget tydligt skifte skett sedan dess. Ser vi till Fabeges nyckeltal för 2025 var både hyresintäkterna och driftöverskottet i stort sett oförändrade jämfört med året innan och uppgick till 3 480 (3 438) respektive 2 583 Mkr (2 553). I jämförbart bestånd minskade dock intäkterna med drygt 3%. Under räkenskapsåret redovisades även en nettoförlust på -348 Mkr (-108), drivet av orealiserade värdeminskningar i fastighetsportföljen.
Under det fjärde kvartalet uppgick nettouthyrningen till 33 Mkr (-23). Samtidigt omförhandlades hyreskontrakt motsvarande 86 Mkr (22), där hyresvärdet i genomsnitt sänktes med -1,9% (-9,0). Kontrakt motsvarande 108 Mkr förnyades även på oförändrade villkor. Vakansgraden uppgick till 14% per den sista december (12), vilket innebär en försämring med två procentenheter jämfört med samma tidpunkt året innan. Utöver att omsättningen från bostadsutvecklingsaffärer ökade till 152 Mkr (3) framstår efterfrågan på kontors- och affärslokaler alltså fortsatt som relativt svag.
Fabeges vd Bent Oustad, som tillträdde i december och tidigare varit koncernchef i Norwegian Property samt suttit i Fabeges styrelse sedan 2024, konstaterade att kvartalets nettouthyrning är resultatet av ett målmedvetet arbete med tydligt fokus på små och medelstora hyresgäster. Bolaget för även förhandlingar med flera större hyresgäster, men betonar att beslutsprocesserna – liksom tidigare – tar längre tid.
Nedskrivningen på 711 Mkr (18) i det fjärde kvartalet förklaras av att värdet på byggrätter i Flemingsberg justerades ned, något högre avkastningskrav samt av en förväntan om att det kommer ta längre tid än tidigare antaget att minska vakansgraderna i Hammarby Sjöstad och Solna. Dessa värderingar baseras naturligtvis på externa bedömningar och vd Oustad är tydlig med att det är upp till Fabege att överträffa dessa antaganden genom att förbättra uthyrningen och sänka vakansgraderna.
Situationen är på många sätt oförändrad sedan september, men en av våra önskningar har åtminstone besannats det senaste halvåret. Storägaren John Fredriksens förtrogne Bent Oustad har utsetts till vd och Lennart Mauritzson ska ersätta Jan Litborn som styrelseordförande. Förhoppningsvis blir detta en nystart som får fart på både verksamheten och aktien. Oustad köpte dessutom nyligen aktier i Fabege för cirka 4,8 Mkr.
Sammantaget ser vi ingen anledning att ändra vare sig vår köprekommendation eller vår riktkurs. Vi står fast vid att Fabege är en av våra favoriter i sektorn, med ett attraktivt fastighetsbestånd, stabil finansiering (snittränta per 31 december: 2,82%) och en stark huvudägare.
