Magnolia Bostad – Förbättrat kassaflöde

Sedan virusoron tog greppet om världens börser har aktien kommit ned till utgångspunkten på nytt. Detta trots att Magnolia knappast lär påverkas av oron kring coronaviruset i någon större omfattning. Det gör att vi åter ser ett intressant köpläge i svackan.

Bostadsprojekterarbolaget levererade i februari en rapport för Q4 som låg i linje med förväntningarna. Rörelseresultat för kvartalet uppgick till 35 Mkr (33) och för helåret 2019 blev rörelseresultat 380 Mkr (164). En stor del av resultatet för helåret kommer från värdeförändringar av fastigheter som utvecklas för långsiktig förvaltning. I bokslutet redovisade bolaget ett sunt operativt kassaflöde samtidigt som ledningen kommunicerade starka drifts- och marknadsutsikter för 2020.

Det operativa kassaflödet förbättrades till 182 Mkr (-168). Ledningen förväntar sig ett kassaflöde på drygt 480 Mkr under den kommande 12-månadersperioden från projektrelaterade fordringar och från projektets slutförande. Med hjälp av det starka kassaflödet under Q4 kan Magnolia nu lösa in sin aprilobligation om 428 Mkr. När det sker får det en rejält positiv påverkan på resultatet.

Under fjolåret stärkte bolagets sin byggrättsportfölj med cirka 3 550 byggrätter från Ystad i söder till Luleå i norr. Totalt ligger Magnolia på en nivå av cirka 18 000 byggrätter, varav cirka 2 200 byggrätter utvecklas genom JV (joint ventures) för långsiktig förvaltning. Magnolia har nu 1 581 boenden under produktion i egen förvaltning och 2 190 boenden som ännu ej är produktionsstartade. De flesta utvecklas inom JV-bolag som drivs med kapitalstarka partners.

I Q4 produktionsstartades fyra projekt om 1 345 boenden, samtliga inom ramavtalet med Heimstaden. Av dessa fick Magnolia under året klart med försäljningen av 221 bostäder. Totalt för 2019 sålde man 533 sålda boenden. Sedan tidigare spår vi att Magnolia kommer att sälja 1500 hyreslägenheter per år under de närmaste åren, vilket är konservativt med tanke på att den nuvarande projektportföljen består av cirka 9000 enheter för samma period. Vidare kommer JV med Slättö och Heimstaden Bostad på lång sikt att utgöra en stabil källa till kassaflöde för Magnolia när projekten är slutförda och börjar generera nettoresultat. Så sent som igår meddelade man exempelvis att man säljer projektet Slipsen etapp 1 och 2 som omfattar cirka 780 boenden i Lund. Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande är 1,4 Mdr kr. Det är den andra försäljningen inom det ramavtal som Magnolia Bostad och Heimstaden ingick i juni 2018.

Magnolia handlas idag till ca 1,4x P/B (price-to-book), vilket innebär att värdeskapande aktiviteter i projektportföljen underskattas av marknaden. Detta tillsammans med en lägre risk i affärsmodellen än många av konkurrenterna (Magnolia fokuserar till stor del på hyreslägenheter som över tid inte uppvisar samma volatilitet som bostadsrättsutveckling gör) är en av anledningarna till att vi ser en god uppsida i aktien och har bolaget som vår favorit bland bostadsutvecklarna. Dessutom har Magnolias kassaflöde förbättrats vilket varit den svaga punkten tidigare.

Missade man köpläget i anslutning till när Vinnarnumret publicerades, har nu en ny chans dykt upp då aktien nästan rekylerat ned till samma kursnivå efter virosoron. Vår bedömning förblir densamma och vi upprepar köprekommendationen med riktkurs 51 kr (49). Man ska dock vara medveten att risknivån på börsen generellt just nu är förhöjd i spåren av virusutbrottet.